Ihr Immobilien Ratgeber:

Haus verkaufen trotz laufendem Kredit

Der Verkauf eines Hauses kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden – sei es ein beruflicher Umzug, eine Veränderung der familiären Situation oder der Wunsch, in eine größere Immobilie zu investieren. Doch was passiert, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und noch einen Kredit abbezahlen müssen? Diese Situation ist für viele Hausbesitzer eine Herausforderung, aber kein unüberwindbares Hindernis.

Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung klären

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihres Hauses beginnen, sollten Sie zunächst Ihre aktuelle Restschuld bei der Bank überprüfen. Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber, um den genauen Betrag zu erfahren. Häufig wird bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Mit dieser Gebühr wird der Zinsverlust der Bank ausgeglichen.

Verkaufswert ermitteln

Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Ermittlung des aktuellen Marktwertes Ihrer Immobilie. Mit einer professionellen Immobilienbewertung wissen Sie genau, welchen Preis Sie realistisch erzielen können und ob dieser ausreicht, um Ihre Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung zu decken.

Finanzierungsoptionen besprechen

Sobald Sie wissen, wie hoch Ihre Restschuld ist und mit welchen Verkaufspreis Sie rechnen können, ist es ratsam, alternative Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht zu ziehen. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen, müssen Alternativen gefunden werde

Eigenkapital: Prüfen Sie, ob Sie persönliches Eigenkapital einsetzen können, um eine finanzielle Lücke zu schließen.
Zwischenfinanzierung: Dabei handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit zur Überbrückung bis zum endgültigen Verkauf und zur Tilgung der Restschuld.
Umschuldung:In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, den laufenden Kredit auf eine andere Immobilie zu übertragen oder einen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen aufzunehmen.
Steuerliche Aspekte

Spekulationssteuer kann anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine fachkundige Beratung durch einen Steuerberater kann helfen, eventuelle Steuerbelastungen zu minimieren.

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Verkäufer ein bedeutender Schritt – sowohl finanziell als auch emotional.

Neben der Vermarktung und Preisverhandlung spielen rechtliche Aspekte wie der Kaufvertrag, der Grundbucheintrag und die Nebenkosten eine zentrale Rolle. Gerade in Regionen wie Cuxhaven, Otterndorf und an der Nordseeküste, aber auch bei internationalen Objekten in Mallorca, Griechenland, Dubai oder Bulgarien, sind fundierte Kenntnisse im Immobilienrecht entscheidend, um rechtssicher und effizient zu verkaufen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen beim Immobilienverkauf relevant sind, wie Sie typische Fallstricke vermeiden und welche Kosten Sie einkalkulieren sollten.

Was klar geregelt ist, kann später nicht zu Streit führen – gerade im Immobilienrecht ist Präzision entscheidend.

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Basis für jede Immobilienübertragung in Deutschland. Er muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist. Dabei werden alle wesentlichen Punkte wie Kaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistung und mögliche Sondervereinbarungen festgehalten.

Wichtige Inhalte eines Kaufvertrages:

Vertragsparteien: Verkäufer und Käufer mit vollständigen Angaben
Objektbeschreibung: Adresse, Flurstück, Größe, Ausstattung
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Übergabetermin und Besitzübergang

Lastenfreistellung: Klärung, dass keine offenen Grundschulden oder Hypotheken bestehen

Gerade bei Renditeobjekten oder Auslandsimmobilien sollten zusätzliche Klauseln zu Mietverhältnissen oder landesspezifischen Regelungen ergänzt werden.

Grundbuch Eintrag – Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie eingetragen sind. Nach der notariellen Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Warum der Grundbuch Eintrag wichtig ist:

Rechtssicherheit: Nur wer im Grundbuch steht, ist rechtlich Eigentümer
Transparenz: Belastungen wie Wegerechte, Grundschulden oder Wohnrechte sind sichtbar
Finanzierung: Banken verlangen Grundbuchabsicherung für Kredite

Ablauf der Grundbuchänderung
SCHRITT
BESCHREIBUNG
DAUER

Notarielle Beurkundung
Unterzeichnung des Kaufvertrags1 Tag Auflassungsvormerkung Sicherung des Käuferanspruchs 1-2 Wochen EigentumsumschreibungEintrag im Grundbuch 4-8 Wochen
Der Ablauf kann je nach Region unterschiedlich lange dauern – in Cuxhaven und Otterndorf sind gut 6 Wochen üblich.

Nebenkosten Verkauf – Was Verkäufer einplanen sollten

Beim Immobilienverkauf entstehen neben den offensichtlichen Kosten wie Maklerprovision und Notargebühren oft weitere Nebenkosten. Diese sollten frühzeitig kalkuliert werden, um Überraschungen zu vermeiden.

Typische Nebenkosten für Verkäufer:

Notargebühren: ca. 1-2% des Kaufpreises

Maklerprovision: in Niedersachsen oft zwischen 3-6% netto (teilweise geteilt mit Käufer). Bei uns bei EFH immer geteilt.

Löschung von Grundschulden: abhängig von Höhe und Anzahl

Energieausweis: Pflichtdokument vor Verkauf
Für internationale Verkäufe (z. B. Mallorca, Griechenland, Dubai, Bulgarien) kommen landesspezifische Steuern und Gebühren hinzu, die teils deutlich variieren.

Wer die Nebenkosten unterschätzt, riskiert, dass der Gewinn aus dem Verkauf deutlich schrumpft.
— Dr. Martina Kuhlmann, Fachanwältin für Immobilienrecht
Fallbeispiele aus der Praxis

Ein Investor aus Cuxhaven verkaufte kürzlich ein Mehrfamilienhaus in Otterndorf. Durch die präzise Abstimmung mit dem Notar und die rechtzeitige Löschung alter Grundschulden konnte der Verkauf in nur 6
Wochen abgeschlossen werden.

Ein anderes Beispiel: Beim Verkauf einer Luxusvilla in Mallorca musste der Käufer zusätzlich eine Grunderwerbsteuer von 10% zahlen, während der Verkäufer für die Kapitalertragssteuer im spanischen Recht verantwortlich war.

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf

Unvollständige Vertragsunterlagen: Fehlen wichtige Dokumente, verzögert sich der Verkauf.

Nicht geprüfte Grundbuchdaten: Alte Belastungen können den Verkauf blockieren.

Fehlende Kostenplanung: Unerwartete Gebühren mindern den Erlös.

Diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn Sie frühzeitig mit einem erfahrenen Immobilienmakler und Notar zusammenarbeiten.

Trends im Immobilienrecht 2024/2025

Die Digitalisierung schreitet auch im Immobilienrecht voran. Elektronische Grundbucheinsichten und digitale Vertragsabwicklungen werden häufiger genutzt. Zudem steigen die Anforderungen an Energieeffizienz-Nachweise, insbesondere bei internationalen Objekten.

Regionale Expertise nutzen:

Ein Makler vor Ort kennt Marktpreise und rechtliche Besonderheiten.

Frühzeitige Dokumentenprüfung: Alle Unterlagen vor Verkaufsstart bereithalten.
Internationale Beratung: Bei Auslandsobjekten unbedingt landesspezifische Experten einbinden.

Fazit – Sicher verkaufen mit dem richtigen Wissen

Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, bei dem rechtliche Sicherheit oberste Priorität hat. Wer den Kaufvertrag sorgfältig gestaltet, den Grundbuch Eintrag korrekt abwickelt und alle Nebenkosten realistisch kalkuliert, minimiert Risiken und maximiert den Verkaufserfolg.

Für Verkäufer in Cuxhaven, Otterndorf und bei internationalen Objekten lohnt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern wie Immobilienmaklern und Fachanwälten. So stellen Sie sicher, dass Ihr Verkauf nicht nur erfolgreich, sondern auch rechtlich einwandfrei verläuft.

Möchten Sie Ihre Immobilie professionell und rechtssicher verkaufen? Kontaktieren Sie uns noch heute und profitieren Sie von unserer Erfahrung im regionalen und internationalen Immobilienmarkt.

Wer eine Immobilie käuflich erwerben möchte, kann nur in den seltensten Fällen den kompletten Kaufbetrag von allein aufbringen. Zumeist ist ein Darlehen von Nöten. Allerdings lassen Kreditinstitute vor einer Vergabe der Darlehen bei einer Berechnung des Beleihungswerts Vorsicht walten.


Wer jedoch alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, erhält Finanzierungen von bis zu 70 Prozent des kompletten Kaufpreises. Doch was ist der Beleihungswert im Detail?

Bonitätsprüfungen sind vor einer Kreditvergabe notwendig
Ein Beleihungswert als Grundlage zur Festlegung der Kredithöhe
Kreditinstitute können über 60 Prozent einer Kaufimmobilie finanzieren

Einen besseren Beleihungswert erzielen

Was sind 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?
Bonitätsprüfungen sind vor einer Kreditvergabe notwendig
Bevor ein Kreditnehmer von einer Bank finanziell unterstützt wird, findet eine Bonitätsprüfung statt. Kreditinteressenten müssen Nachweise über die Höhe ihres Eigenkapitals vorlegen, eine Schufa-Auskunft erbringen und monatliche Einkommensverhältnisse dokumentiert schildern. Normalerweise nehmen die Banken keine komplette Finanzierung des Kaufpreises vor. Abhängig von der individuellen Bonität, ist eine Mitfinanzierung von 60 bis 80 Prozent durchaus üblich.

Ein Beleihungswert als Grundlage zur Festlegung der Kredithöhe

Um einen Kredit für ein Bauvorhaben oder Objekt zu bewilligen, legen Banken den Beleihungswert der jeweiligen Immobilie zugrunde. Dieser Beleihungswert bildet die Basis, um die Höhe des Finanzierungskredits festzulegen. Als Beleihungswert wird der geschätzte Wert bezeichnet, den das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bei einem Verkauf erreichen würde. Dieser Umstand gilt für den Fall, wenn ein Kunde die Finanzierung der Immobilie nicht mehr stemmen kann. Der Beleihungswert wird aus dem berechneten Verkaufspreis sowie einem Mindest-Abschlag von 20 Prozent ermittelt. Das Hypothekenbankgesetz schreibt vor, dass die Beleihung einen Höchstbetrag von 60 Prozent nicht überschreiten darf.

Beleihungswert und Verkehrswert

Beleihungswert - Kreditinstitute können über 60 Prozent einer Kaufimmobilie finanzieren

Im Umkehrschluss bedeutet diese Regelung jedoch nicht, dass ein Kreditinstitut automatisch nur 60 Prozent eines Wohnobjekts finanzieren muss. Die Vorgabe besagt lediglich, dass ausschließlich der erste Teil in erster Linie über die Hypothek finanziert wird. Für den verbleibenden Anteil müssen die Kreditnehmer einen Risikoaufschlag bezahlen, durch den sich die Baufinanzierung jedoch erhöht. Festlegungen über pauschale Richtwerte sind nicht möglich. Schließlich sind Einschätzungen über die Beleihungswerte von Kunden oder Kreditgebern sehr unterschiedlich. Wichtige Faktoren wie durch einen Kunden zu erbringende Sicherheiten oder das eingebrachte Eigenkapital fließen in die Einschätzung zur Höhe Beleihungswerts ein. Außerdem spielen die Bonität und persönliche Kreditwürdigkeit der Klientel eine wichtige Rolle.

Einen besseren Beleihungswert erzielen - Immobilienmakler helfen weiter-Fragen Sie uns Ralf Gaentzsch Cux Elbe Immobilien-
Ralf Gaentzsch
Bankaufmann/IHK Immobilienmakler/Dipl.-Betriebswirt

Bei der Festlegung eines Beleihungswerts ist Verhandlungsgeschick gefragt. Wer sich geschickt präsentiert, kann eventuell einen höheren Beleihungswert erzielen. Wer den Zinssatz verringern oder die Laufzeit von einem Kredit verlängern kann, profitiert automatisch von besseren Konditionen. Möglicherweise ist es ratsam, sich die Hilfe von einem Immobilienmakler zu holen und wichtige Tipps zur Verhandlung geben zu lassen. Der Rat von einem Immobilienmakler kann sich auszahlen, wenn sich die Informationen positiv auf die Anpassung des Beleihungswerts auswirken. Bestenfalls erhalten Kreditinteressenten sogar eine Finanzierung, wenn sie überhaupt kein Eigenkapital vorlegen können. Dieses Finanzierungsmodell wird als 105-Prozent-Finanzierung bezeichnet, ist aber zumeist mit relativ hohen Zinsen verbunden.

Was sind 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?

Übrigens beleihen Sparkassen oder Banken einen Immobilienbesitz zumeist nur auf 60 Prozent des Objektwertes. Bausparkassen erweitern den Beleihungswert auf bis zu 80 Prozent des Werts der Immobilie. Hinter dem Begriff "erste Hypotheken" oder "1a-Hypotheken" verbergen sich Kredite zur Baufinanzierung, die bis zur Höhe der Beleihungsgrenze errechnet werden. Diese Hyptoheken werden im Grundbuch als erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Zinsen sind bei diesen Hypothekenformen besonders günstig, da Absicherungen für Banken als positiv bewertet werden. Über den typische Beleihungsgrenzen befindliche Immobiliendarlehen werden als "1b-Hypotheken" bezeichnet und im Grundbuch über das sogenannte zweitrangige Grundpfandrecht abgesichert.
Zumeist nehmen Bausparkassen mit einem nachrangigen Grundpfangrecht vorlieb. Aus dem Grund ist für eine langfristige Planung ein Bausparvertrag empfehlenswert.
Hypothekenfinanzierungen erweisen sich im World Wide Web als besonders günstig. Allerdings ist bei dieser Finanzierungsform die Beleihungsgrenze für eine 1a-Hypothek relativ niedrig. Vor einem Kreditantrag sind Kaufinteressenten gut beraten, Bedingungen und Konditionen einzelner Kreditvergabeinstitute detailliert unter die Lupe zu nehmen. Mit dieser Strategie und dem entsprechenden Verhandlungsgeschick werden potentielle Käufer gewiss den bestmöglichen Beleihungswert erzielen.

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