Ihr Immobilien Ratgeber:

Haus verkaufen trotz laufendem Kredit

Der Verkauf eines Hauses kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden – sei es ein beruflicher Umzug, eine Veränderung der familiären Situation oder der Wunsch, in eine größere Immobilie zu investieren. Doch was passiert, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und noch einen Kredit abbezahlen müssen? Diese Situation ist für viele Hausbesitzer eine Herausforderung, aber kein unüberwindbares Hindernis.

Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung klären

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihres Hauses beginnen, sollten Sie zunächst Ihre aktuelle Restschuld bei der Bank überprüfen. Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber, um den genauen Betrag zu erfahren. Häufig wird bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Mit dieser Gebühr wird der Zinsverlust der Bank ausgeglichen.

Verkaufswert ermitteln

Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Ermittlung des aktuellen Marktwertes Ihrer Immobilie. Mit einer professionellen Immobilienbewertung wissen Sie genau, welchen Preis Sie realistisch erzielen können und ob dieser ausreicht, um Ihre Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung zu decken.

Finanzierungsoptionen besprechen

Sobald Sie wissen, wie hoch Ihre Restschuld ist und mit welchen Verkaufspreis Sie rechnen können, ist es ratsam, alternative Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht zu ziehen. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen, müssen Alternativen gefunden werde

Eigenkapital: Prüfen Sie, ob Sie persönliches Eigenkapital einsetzen können, um eine finanzielle Lücke zu schließen.
Zwischenfinanzierung: Dabei handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit zur Überbrückung bis zum endgültigen Verkauf und zur Tilgung der Restschuld.
Umschuldung:In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, den laufenden Kredit auf eine andere Immobilie zu übertragen oder einen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen aufzunehmen.
Steuerliche Aspekte

Spekulationssteuer kann anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine fachkundige Beratung durch einen Steuerberater kann helfen, eventuelle Steuerbelastungen zu minimieren.

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Verkäufer ein bedeutender Schritt – sowohl finanziell als auch emotional.

Neben der Vermarktung und Preisverhandlung spielen rechtliche Aspekte wie der Kaufvertrag, der Grundbucheintrag und die Nebenkosten eine zentrale Rolle. Gerade in Regionen wie Cuxhaven, Otterndorf und an der Nordseeküste, aber auch bei internationalen Objekten in Mallorca, Griechenland, Dubai oder Bulgarien, sind fundierte Kenntnisse im Immobilienrecht entscheidend, um rechtssicher und effizient zu verkaufen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen beim Immobilienverkauf relevant sind, wie Sie typische Fallstricke vermeiden und welche Kosten Sie einkalkulieren sollten.

Was klar geregelt ist, kann später nicht zu Streit führen – gerade im Immobilienrecht ist Präzision entscheidend.

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Basis für jede Immobilienübertragung in Deutschland. Er muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist. Dabei werden alle wesentlichen Punkte wie Kaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistung und mögliche Sondervereinbarungen festgehalten.

Wichtige Inhalte eines Kaufvertrages:

Vertragsparteien: Verkäufer und Käufer mit vollständigen Angaben
Objektbeschreibung: Adresse, Flurstück, Größe, Ausstattung
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Übergabetermin und Besitzübergang

Lastenfreistellung: Klärung, dass keine offenen Grundschulden oder Hypotheken bestehen

Gerade bei Renditeobjekten oder Auslandsimmobilien sollten zusätzliche Klauseln zu Mietverhältnissen oder landesspezifischen Regelungen ergänzt werden.

Grundbuch Eintrag – Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie eingetragen sind. Nach der notariellen Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Warum der Grundbuch Eintrag wichtig ist:

Rechtssicherheit: Nur wer im Grundbuch steht, ist rechtlich Eigentümer
Transparenz: Belastungen wie Wegerechte, Grundschulden oder Wohnrechte sind sichtbar
Finanzierung: Banken verlangen Grundbuchabsicherung für Kredite

Ablauf der Grundbuchänderung
SCHRITT
BESCHREIBUNG
DAUER

Notarielle Beurkundung
Unterzeichnung des Kaufvertrags1 Tag Auflassungsvormerkung Sicherung des Käuferanspruchs 1-2 Wochen EigentumsumschreibungEintrag im Grundbuch 4-8 Wochen
Der Ablauf kann je nach Region unterschiedlich lange dauern – in Cuxhaven und Otterndorf sind gut 6 Wochen üblich.

Nebenkosten Verkauf – Was Verkäufer einplanen sollten

Beim Immobilienverkauf entstehen neben den offensichtlichen Kosten wie Maklerprovision und Notargebühren oft weitere Nebenkosten. Diese sollten frühzeitig kalkuliert werden, um Überraschungen zu vermeiden.

Typische Nebenkosten für Verkäufer:

Notargebühren: ca. 1-2% des Kaufpreises

Maklerprovision: in Niedersachsen oft zwischen 3-6% netto (teilweise geteilt mit Käufer). Bei uns bei EFH immer geteilt.

Löschung von Grundschulden: abhängig von Höhe und Anzahl

Energieausweis: Pflichtdokument vor Verkauf
Für internationale Verkäufe (z. B. Mallorca, Griechenland, Dubai, Bulgarien) kommen landesspezifische Steuern und Gebühren hinzu, die teils deutlich variieren.

Wer die Nebenkosten unterschätzt, riskiert, dass der Gewinn aus dem Verkauf deutlich schrumpft.
— Dr. Martina Kuhlmann, Fachanwältin für Immobilienrecht
Fallbeispiele aus der Praxis

Ein Investor aus Cuxhaven verkaufte kürzlich ein Mehrfamilienhaus in Otterndorf. Durch die präzise Abstimmung mit dem Notar und die rechtzeitige Löschung alter Grundschulden konnte der Verkauf in nur 6
Wochen abgeschlossen werden.

Ein anderes Beispiel: Beim Verkauf einer Luxusvilla in Mallorca musste der Käufer zusätzlich eine Grunderwerbsteuer von 10% zahlen, während der Verkäufer für die Kapitalertragssteuer im spanischen Recht verantwortlich war.

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf

Unvollständige Vertragsunterlagen: Fehlen wichtige Dokumente, verzögert sich der Verkauf.

Nicht geprüfte Grundbuchdaten: Alte Belastungen können den Verkauf blockieren.

Fehlende Kostenplanung: Unerwartete Gebühren mindern den Erlös.

Diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn Sie frühzeitig mit einem erfahrenen Immobilienmakler und Notar zusammenarbeiten.

Trends im Immobilienrecht 2024/2025

Die Digitalisierung schreitet auch im Immobilienrecht voran. Elektronische Grundbucheinsichten und digitale Vertragsabwicklungen werden häufiger genutzt. Zudem steigen die Anforderungen an Energieeffizienz-Nachweise, insbesondere bei internationalen Objekten.

Regionale Expertise nutzen:

Ein Makler vor Ort kennt Marktpreise und rechtliche Besonderheiten.

Frühzeitige Dokumentenprüfung: Alle Unterlagen vor Verkaufsstart bereithalten.
Internationale Beratung: Bei Auslandsobjekten unbedingt landesspezifische Experten einbinden.

Fazit – Sicher verkaufen mit dem richtigen Wissen

Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, bei dem rechtliche Sicherheit oberste Priorität hat. Wer den Kaufvertrag sorgfältig gestaltet, den Grundbuch Eintrag korrekt abwickelt und alle Nebenkosten realistisch kalkuliert, minimiert Risiken und maximiert den Verkaufserfolg.

Für Verkäufer in Cuxhaven, Otterndorf und bei internationalen Objekten lohnt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern wie Immobilienmaklern und Fachanwälten. So stellen Sie sicher, dass Ihr Verkauf nicht nur erfolgreich, sondern auch rechtlich einwandfrei verläuft.

Möchten Sie Ihre Immobilie professionell und rechtssicher verkaufen? Kontaktieren Sie uns noch heute und profitieren Sie von unserer Erfahrung im regionalen und internationalen Immobilienmarkt.

Wer eine Immobilie käuflich erwerben möchte, kann nur in den seltensten Fällen den kompletten Kaufbetrag von allein aufbringen. Zumeist ist ein Darlehen von Nöten. Allerdings lassen Kreditinstitute vor einer Vergabe der Darlehen bei einer Berechnung des Beleihungswerts Vorsicht walten.


Wer jedoch alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, erhält Finanzierungen von bis zu 70 Prozent des kompletten Kaufpreises. Doch was ist der Beleihungswert im Detail?

Bonitätsprüfungen sind vor einer Kreditvergabe notwendig
Ein Beleihungswert als Grundlage zur Festlegung der Kredithöhe
Kreditinstitute können über 60 Prozent einer Kaufimmobilie finanzieren

Einen besseren Beleihungswert erzielen

Was sind 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?
Bonitätsprüfungen sind vor einer Kreditvergabe notwendig
Bevor ein Kreditnehmer von einer Bank finanziell unterstützt wird, findet eine Bonitätsprüfung statt. Kreditinteressenten müssen Nachweise über die Höhe ihres Eigenkapitals vorlegen, eine Schufa-Auskunft erbringen und monatliche Einkommensverhältnisse dokumentiert schildern. Normalerweise nehmen die Banken keine komplette Finanzierung des Kaufpreises vor. Abhängig von der individuellen Bonität, ist eine Mitfinanzierung von 60 bis 80 Prozent durchaus üblich.

Ein Beleihungswert als Grundlage zur Festlegung der Kredithöhe

Um einen Kredit für ein Bauvorhaben oder Objekt zu bewilligen, legen Banken den Beleihungswert der jeweiligen Immobilie zugrunde. Dieser Beleihungswert bildet die Basis, um die Höhe des Finanzierungskredits festzulegen. Als Beleihungswert wird der geschätzte Wert bezeichnet, den das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bei einem Verkauf erreichen würde. Dieser Umstand gilt für den Fall, wenn ein Kunde die Finanzierung der Immobilie nicht mehr stemmen kann. Der Beleihungswert wird aus dem berechneten Verkaufspreis sowie einem Mindest-Abschlag von 20 Prozent ermittelt. Das Hypothekenbankgesetz schreibt vor, dass die Beleihung einen Höchstbetrag von 60 Prozent nicht überschreiten darf.

Beleihungswert und Verkehrswert

Beleihungswert - Kreditinstitute können über 60 Prozent einer Kaufimmobilie finanzieren

Im Umkehrschluss bedeutet diese Regelung jedoch nicht, dass ein Kreditinstitut automatisch nur 60 Prozent eines Wohnobjekts finanzieren muss. Die Vorgabe besagt lediglich, dass ausschließlich der erste Teil in erster Linie über die Hypothek finanziert wird. Für den verbleibenden Anteil müssen die Kreditnehmer einen Risikoaufschlag bezahlen, durch den sich die Baufinanzierung jedoch erhöht. Festlegungen über pauschale Richtwerte sind nicht möglich. Schließlich sind Einschätzungen über die Beleihungswerte von Kunden oder Kreditgebern sehr unterschiedlich. Wichtige Faktoren wie durch einen Kunden zu erbringende Sicherheiten oder das eingebrachte Eigenkapital fließen in die Einschätzung zur Höhe Beleihungswerts ein. Außerdem spielen die Bonität und persönliche Kreditwürdigkeit der Klientel eine wichtige Rolle.

Einen besseren Beleihungswert erzielen - Immobilienmakler helfen weiter-Fragen Sie uns Ralf Gaentzsch Cux Elbe Immobilien-
Ralf Gaentzsch
Bankaufmann/IHK Immobilienmakler/Dipl.-Betriebswirt

Bei der Festlegung eines Beleihungswerts ist Verhandlungsgeschick gefragt. Wer sich geschickt präsentiert, kann eventuell einen höheren Beleihungswert erzielen. Wer den Zinssatz verringern oder die Laufzeit von einem Kredit verlängern kann, profitiert automatisch von besseren Konditionen. Möglicherweise ist es ratsam, sich die Hilfe von einem Immobilienmakler zu holen und wichtige Tipps zur Verhandlung geben zu lassen. Der Rat von einem Immobilienmakler kann sich auszahlen, wenn sich die Informationen positiv auf die Anpassung des Beleihungswerts auswirken. Bestenfalls erhalten Kreditinteressenten sogar eine Finanzierung, wenn sie überhaupt kein Eigenkapital vorlegen können. Dieses Finanzierungsmodell wird als 105-Prozent-Finanzierung bezeichnet, ist aber zumeist mit relativ hohen Zinsen verbunden.

Was sind 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?

Übrigens beleihen Sparkassen oder Banken einen Immobilienbesitz zumeist nur auf 60 Prozent des Objektwertes. Bausparkassen erweitern den Beleihungswert auf bis zu 80 Prozent des Werts der Immobilie. Hinter dem Begriff "erste Hypotheken" oder "1a-Hypotheken" verbergen sich Kredite zur Baufinanzierung, die bis zur Höhe der Beleihungsgrenze errechnet werden. Diese Hyptoheken werden im Grundbuch als erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Zinsen sind bei diesen Hypothekenformen besonders günstig, da Absicherungen für Banken als positiv bewertet werden. Über den typische Beleihungsgrenzen befindliche Immobiliendarlehen werden als "1b-Hypotheken" bezeichnet und im Grundbuch über das sogenannte zweitrangige Grundpfandrecht abgesichert.
Zumeist nehmen Bausparkassen mit einem nachrangigen Grundpfangrecht vorlieb. Aus dem Grund ist für eine langfristige Planung ein Bausparvertrag empfehlenswert.
Hypothekenfinanzierungen erweisen sich im World Wide Web als besonders günstig. Allerdings ist bei dieser Finanzierungsform die Beleihungsgrenze für eine 1a-Hypothek relativ niedrig. Vor einem Kreditantrag sind Kaufinteressenten gut beraten, Bedingungen und Konditionen einzelner Kreditvergabeinstitute detailliert unter die Lupe zu nehmen. Mit dieser Strategie und dem entsprechenden Verhandlungsgeschick werden potentielle Käufer gewiss den bestmöglichen Beleihungswert erzielen.

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Checkliste für den Umzug

Steht ein Umzug an, gibt es vieles zu bedenken.
Vergessen Sie etwas Wichtiges, kann das schwerwiegende Folgen haben. Obwohl 4,8 Millionen Haushalte in Deutschland jährlich ihren Wohnort wechseln, wird die Wichtigkeit einer Umzug Checkliste oft unterschätzt.
Eine gute Umzug Checkliste hilft Ihnen bei einem stressfreien und reibungslosen Ablauf Ihres Umzugs. Insbesondere bei einem Umzug mit Kindern und eventuell sogar noch Haustieren, kann es schnell zu Komplikationen führen. Sowohl die nachfolgenden Tipps als auch die Checkliste helfen Ihnen dabei, nichts zu vergessen.

✓ Termin für den Umzug

✓ Gegenstände, die Sie mit ins neue Zuhause nehmen

✓ Ggf. Termin für den Sperrmüll definieren

✓ Ggf. Vertrag mit Transportunternehmen abschließen

✓ Ggf. Kinder in neuer Schule/neuem Kindergarten anmelden

✓ Ummeldung Telefon und DSL

✓ Nachsendeauftrag der Deutschen Post

✓ Versicherungen aktualisieren

✓ Personen die über Adressänderung informiert werden sollten

✓ Termin für Wohnungs-/Hausübergabe planen

Übergabe der alten Wohnung

Sollten Sie bisher zur Miete gewohnt haben, so sollten Sie daran denken, den Mietvertrag zu kündigen. Achten Sie darauf, dass Sie nicht unnötig lange (doppelte) Miete zahlen müssen.

Übergeben Sie die alte Wohnung sauber, gepflegt und in einem guten Zustand. Vergessen Sie dabei nicht, den dazugehörigen Balkon bzw. Garten und die Kellerräume bzw. den Dachboden. Fertigen Sie mit dem Nachmieter/Neueigentümer ein Übergabeprotokoll an, damit Sie nicht für weitere Schäden, an denen Sie keine Schuld tragen, verantwortlich gemacht werden können. Prüfen Sie auch die Zählerstände in der alten Wohnung, damit Sie nicht zu viel zahlen müssen.

Adressänderungen sollten Sie vor allem bei Behörden und Ämtern frühzeitig melden. Abonnements von Zeitungen und Zeitschriften sowie Mitgliedschaften in Sportvereinen sollten nicht vergessen werden. Gegebenenfalls müssen Sie sich sowieso auf die Suche nach neuen Mitgliedschaften machen, wenn Sie den Wohnort wechseln. Da eine Adressänderung nicht überall rechtzeitig ankommt, ist zusätzlich ein Nachsendeantrag bei der Post empfehlenswert.

Haben Sie alle Schlüssel der alten Wohnung abgegeben und die der neuen erhalten? Dann kann es mit dem Umzug ja losgehen!

Der Tag des Umzugs

Insbesondere kleine Kinder und Haustiere können schnell für Stress und Pannen sorgen. Berücksichtigen Sie das in Ihrer Umzug Checkliste. Sehen Sie sich deshalb rechtzeitig bei Ihren Verwandten und Bekannten um, die Ihre Kinder und Haustiere am Tag des Umzugs betreuen können. Dann haben Sie den Kopf frei und können sich darauf konzentrieren, dass der komplette Haushalt unbeschadet von A nach B transportiert wird.

Ladenfläche

Ganz wichtig für Ihre Umzug Checkliste: die benötigte Ladefläche. Vor allem in Innenstädten sind Parkplätze direkt vor der Wohnung Mangelware. Kümmern Sie sich rechtzeitig bei der Stadtverwaltung um eine Genehmigung, sodass Sie Halteverbotsschilder aufstellen können. Beachten Sie, dass es bis zu zehn Tage für die Genehmigung dauern kann und dass Sie die Schilder 72 Stunden vor dem Umzugstag aufstellen müssen. Auf keinen Fall sollten Sie selbst zum Pinsel greifen und Parkverbotsschilder malen. Das ist ein unerlaubter Eingriff in die Straßenverkehrsordnung und Sie machen sich damit strafbar.

Spedition
Falls Sie in Erwägung gezogen haben, sich von Ihren Verwandten und Bekannten für den Umzug helfen zu lassen, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie nicht doch professionelle Umzugshelfer engagieren. Eine Spedition kostet natürlich Geld, hilft Ihnen jedoch professionell und schnell bei Ihrem Umzug. Ein kleiner Tipp um möglicherweise Kosten zu sparen: Vereinbaren Sie mit der Spedition lieber einen Festpreis als eine Abrechnung nach Aufwand. Sonst laufen Sie Gefahr, hohe Kosten zu haben, da man den Aufwand vorher schlecht einschätzen kann.

Eine Spedition haftet für die Dinge, die die Firma auch verpackt hat. Außerdem ist die Haftung auf 620 Euro pro Kubikmeter Ladung beschränkt. Das bedeutet, dass Sie bei einer 50 Quadratmeter-Wohnung im Schadensfall höchstens 30.000 Euro bekommen. Bei besonders wertvollem Hausstand ist also eine Transportversicherung ratsam.

Sobald der Umzug beendet ist, müssen Sie mit Ihrer Unterschrift bestätigen, dass der Hausrat unbeschädigt ist. Überprüfen Sie also sorgfältig, ob etwas beschädigt wurde bevor Sie unterschreiben.

Feste Einbauten beachten

Messen Sie die neue Wohnung aus und überprüfen Sie, ob auch alle Möbel, die Sie mitnehmen möchten, hineinpassen. Es ist in Ihrem Interesse, Überraschungen zu vermeiden. Insbesondere dann, wenn feste Einbauten wie Einbauküchen dann doch nicht passen. Sprechen Sie doch mal mit Ihrem Vermieter oder mit dem Nachmieter. Vielleicht können Sie die Einbauten ja zu einem angemessenen Preis dort lassen. Das Gleiche gilt natürlich auch für die neue Wohnung. Vielleicht können Sie dem Vormieter die Einbauküche abkaufen.

Kisten beschriften und Reihenfolge planen

Es ist empfehlenswert, die Kartons eindeutig mit Inhalt und Zimmer zu beschriften. Sowohl oben als auch an den Seiten. Sie können die Kisten auch durchnummerieren und eine Liste erstellen, in welcher Reihenfolge sie transportiert und aufgestellt werden sollen. Das Gleiche können Sie auch für Ihre Möbel machen: Eine Skizze hilft den Trägern, die Möbel gleich da hin zu bringen, wo sie am Ende aufgebaut werden sollen. Außerdem werden Sie schnell merken, dass Sie eine Kiste mit den wichtigsten Utensilien in der neuen Wohnung sofort brauchen werden. In diese „Notfallkiste“ gehören beispielsweise Scheren, Flaschenöffner, Messer, Becher, Tücher und natürlich Werkzeug.

Müll richtig entsorgen
Stellen Sie Ihren Müll nicht einfach auf die Straße oder neben die Tonne, denn das ist illegale Abfallentsorgung, die mit Bußgeld geahndet wird. Selbst wenn die Müllabfuhr den Abfall mitnimmt, stellt Ihnen die Stadtverwaltung das in Rechnung. Viele Städte und Gemeinden haben individuelle Vorgaben für die Müllentsorgung. Eine genaue Erkundigung, was erlaubt ist und was nicht, sollte daher auch auf Ihrer Umzug Checkliste Berücksichtigung finden.

Einzug in die neue Wohnung

Selbst wenn der Tag des Umzugs vorbei ist und Sie alles unbeschädigt in die neue Wohnung gebracht haben, müssen Sie noch einiges beachten. Vergessen Sie nicht, dass Sie möglicherweise Tage oder sogar Wochen danach kein Festnetztelefon und Internet haben werden. Sorgen Sie schon mal vor und wechseln gegebenenfalls den Handyvertrag zu günstigeren Gebühren und machen bei Bedarf ein Internetcafé in Ihrer Umgebung ausfindig. Damit Sie das nicht vergessen, notieren Sie diesen Punkt auf der Umzug Checkliste.

Im Idealfall haben Sie auch schon alle notwendigen neuen Möbel vorbestellt, sodass diese kurz nach Ihrem Einzug ankommen. Viele Möbel haben eine Lieferzeit von bis zu zwölf Wochen.

Umzug Checkliste

Steht bei Ihnen ein Umzug an, so empfehlen wir Ihnen eine Umzug Checkliste. Sie hilft Ihnen, den Überblick zu behalten, nichts zu vergessen und alle Aufgaben zeitnah abzuarbeiten.